Bislang wurden Immobilien linear abgeschrieben. Für Wohnimmobilien, die nach dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsrate 2 % pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.

Die degressive Abschreibungsmethode wurde in der Vergangenheit nur temporär eingeführt und wieder abgeschafft. Sie ermöglichte eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren nach Anschaffung, war jedoch zuletzt nicht mehr zulässig.

Spezielle Regelungen gelten außerdem für denkmalgeschützte Immobilien und Gebäude in Sanierungsgebieten, bei denen Sanierungskosten über kürzere Zeiträume steuerlich abgeschrieben werden können.

Die Bundesregierung hat begonnen, das Steuersystem für Immobilien zu reformieren, um den Wohnungsbau anzukurbeln und gleichzeitig mehr Anreize für nachhaltiges Bauen und energetische Sanierungen zu schaffen.

Anhebung der linearen Abschreibung für Neubauten

Eine der zentralen Änderungen betrifft die lineare Abschreibung für Neubauten. Der bisherige Abschreibungssatz von 2 % wurde auf 3 % pro Jahr angehoben. Diese Anpassung bedeutet, dass Neubauten ab 2023 über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben werden können, statt wie bisher über 50 Jahre. Dies verkürzt die Zeit, in der Immobilienbesitzer ihre Anschaffungskosten steuerlich geltend machen können erheblich und führt zu einer schnelleren Entlastung bei der Steuerlast.

Vorteile dieser Änderung

• Immobilienbesitzer können schneller höhere Beträge steuerlich absetzen.
• Die schnellere Abschreibung soll Investoren motivieren, verstärkt in den Wohnungsbau zu investieren. Dies erhöht langfristig das Angebot an Wohnraum.

Förderung von energetischen Sanierungen

Im Zuge der Klimaschutzmaßnahmen wird auch die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien steuerlich stärker gefördert. Bereits zuvor gab es Möglichkeiten, Kosten für energetische Modernisierungen abzuschreiben, doch jetzt in 2025 könnten diese Regelungen noch ausgeweitet werden. Im Gespräch sind Sonderabschreibungen für Maßnahmen wie:

• Verbesserung der Wärmedämmung,
• Austausch ineffizienter Heizsysteme,
• Installation von Solaranlagen und anderen nachhaltigen Energiequellen.

Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den CO₂-Ausstoß von Immobilien zu reduzieren und den Energieverbrauch zu senken, was nicht nur dem Klimaschutz zugutekommt, sondern auch langfristig die Betriebskosten für Eigentümer reduziert.

Erleichterungen bei der Abschreibung von Sanierungskosten

Für Immobilien in Sanierungsgebieten und für denkmalgeschützten Objekten werden ebenfalls Anpassungen der Abschreibungsregelungen erwartet. Derzeit können Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden, was einer jährlichen Abschreibung von 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren entspricht.

Mit den Änderungen seit Anfang des Jahres könnten diese Anreize verstärkt werden, um den Erhalt und die Modernisierung von Altbauten zu fördern. Dies wäre besonders interessant für private Investoren, die durch Sanierungen zur Wohnraumerweiterung oder energetischen Aufwertung historischer Gebäude beitragen möchten.

Die geplanten Änderungen werden sich, je nach Art der Immobilie, unterschiedlich auswirken.

Die entscheidenden Aspekte im Überblick:

Neubauprojekte

Immobilienbesitzer, die in den Neubau investieren, profitieren am stärksten von der erhöhten Abschreibung auf 3 %. Durch die verkürzte Abschreibungsdauer ergibt sich eine schnellere steuerliche Entlastung, was die Investitionsrendite deutlich steigern kann. Diese Regelung könnte insbesondere für private Investoren und Wohnungsbauunternehmen einen zusätzlichen Anreiz bieten, neue Projekte zu starten.

Bestandsimmobilien

Besitzer von Bestandsimmobilien können ggf. von den verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten bei energetischen Sanierungen profitieren. Da immer mehr Auflagen und Anforderungen an die Energieeffizienz von Immobilien gestellt werden, ist dies ein wichtiger Schritt, um den Immobilienwert langfristig zu sichern und gleichzeitig die Steuerlast zu senken.

Denkmalgeschützte Immobilien und Sanierungsobjekte

Für Besitzer von denkmalgeschützten Immobilien und Sanierungsobjekten sind die erweiterten Abschreibungsmöglichkeiten von besonderem Interesse. Sanierungen historischer Bausubstanz sind oft mit hohen Kosten verbunden, daher könnte eine erleichterte Abschreibung dazu führen, dass mehr Investoren in den Erhalt solcher Gebäude investieren.

Die Änderungen bieten viele Vorteile, es gibt Beratungsbedarf.

Frühzeitige Planung von Neubauvorhaben

Investoren sollten prüfen, wie sich die steuerlichen Änderungen auf ihre Finanzierung und Gesamtrendite auswirken. Beachten Sie den A.S.I-Service zu konkreten Immobilienprojekten, Webinaren und Beratungsangeboten, sowie weitere Angebote von A.S.I.-Partnern zum Thema „Vermietete Immobilie als Kapitalanlage“.

Prüfung von energetischen Sanierungsmaßnahmen

Für Besitzer von Bestandsimmobilien lohnt es sich, eine energetische Modernisierung zu prüfen. Da die Sanierungskosten seit Beginn des Jahres 2025 möglicherweise schneller abgeschrieben werden können, sollte eine detaillierte Analyse der Kosten und Vorteile erfolgen. Dazu gehören Maßnahmen wie der Austausch von Heizungsanlagen, Dämmmaßnahmen und der Einbau erneuerbarer Energiequellen. Auch hierzu beraten wir Sie gern.

Wirtschaftsberatung in Anspruch nehmen

Angesichts der Komplexität der geplanten Änderungen ist es ratsam, rechtzeitig eine wirtschaftliche, nicht nur steuerliche, Beratung in Anspruch zu nehmen. A.S.I. unterstützt Sie, die optimalen Abschreibungsstrategien zu entwickeln und sicherzustellen, dass Sie alle wirtschaftlichen Vorteile ausschöpfen.

Fazit: Vermietete Immobilien werden als Bestandteil des Vermögensaufbaus noch attraktiver

Die Änderungen der Abschreibungsmöglichkeiten stellen eine bedeutende Neuerung dar. Besonders die Anhebung der linearen Abschreibung für Neubauten auf 3 % sowie die stärkere Förderung energetischer Sanierungen bieten attraktive finanzielle Anreize. A.S.I. Mandantinnen und Mandanten sollten sich frühzeitig auf die neuen Regelungen vorbereiten und mit uns prüfen, wie sie diese optimal für sich nutzen können.