Mit der A.S.I. Wirtschaftsberatung durchs neue Jahr 2021

Unter Bestandsimmobilien versteht man Immobilien, die vollständig entwickelt und errichtet worden sind und auch bereits genutzt, d.h. gemietet, werden. Insofern entfällt das Baurisiko vollständig. In der Anschaffung sind sie eher günstiger als Neubauimmobilien und darüber hinaus erzielt der Käufer sofortige Mieteinnahmen.

Vorteile:

• Planungs- und Bauphase abgeschlossen, daher kein Baurisiko
• Geringerer Kaufpreis im Vergleich zu Neubauimmobilien
• Lage in gewachsenem Quartier mit guter Infrastruktur
• Bereits laufender Mietvertrag führt zu sofortigen Mieteinnahmen

Vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie sollte der Zustand/Wert der Bausubstanz überprüft werden und notwendige Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen identifiziert und beziffert werden (z.B. TÜV-Gutachten). Entsprechende Kosten dafür sollte der Käufer mit einplanen.

Laut offizieller Definition ist eine Denkmalimmobilie ein Gebäude von besonders erhaltenswerter Bedeutung. Dieser Wert kann sich aus seiner Architektur oder dem städtebaulichen Kontext ergeben. Der Schutz dieser Denkmalimmobilien wird durch die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer gewährleistet und hat das Ziel, Denkmale als historische Kulturgüter und Zeitzeugen vergangener Epochen dauerhaft zu erhalten.

Alle denkmalschutzrechtlichen Maßnahmen, die die Immobilie wieder instand setzen und einer sinnvollen und dauerhaften Nutzung zuführen, weisen daher eine besondere Förderung auf: Die im Kaufpreis der Immobilien enthaltenen Sanierungskosten kann ein Kapitalanleger verteilt über 12 Jahre zu 100% abschreiben (§7i/h EStG), vorausgesetzt der Erwerb erfolgt vor Beginn der Sanierungsarbeiten. Ein Selbstnutzer kann 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre vollständig abschreiben (§10f EStG).

Vorteile:

• Beitrag zum Erhalt historischer Kulturgüter
• Investition in Unikate, deren Charme und Flair nicht kopierbar sind
• Lage in gewachsenen, zentrumsnahen Quartieren mit guter Infrastruktur
• Nach Kernsanierung Neubau-Niveau
• Attraktive Fördermittel der KfW Bank möglich
• Steuervorteil durch erhöhte Denkmalabschreibung
• Auswahl Erstmieter, aber auch Selbstnutzung möglich
• Keine Mietpreisbremse

Denkmalimmobilien eignen sich wegen ihres besonderen steuerlichen Effekts für alle, die ein dauerhaft hohes zu versteuerndes Einkommen haben.

Professionell umgesetzte Neubauprojekte berücksichtigen die aktuellen Wohntrends, entsprechen dem neuesten Stand der Technik und erfüllen die Anforderungen moderner Mieter.

Vorteile:

• Zeitgemäße Architektur und Raumaufteilung
• Bauen und Wohnen nach modernsten energetischen und ökologischen Standards
• Geringe Nebenkosten erhöhen die Attraktivität für Mieter
• Aufzugsanlagen, Balkone oder Terrassen obligatorisch
• Smart Home (intelligente Haussteuerung von Jalousien, Licht, Heizung, Lüftung, Kamera, Türöffner, etc.)
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten in der Ausstattung
• Attraktive Fördermittel der KfW Bank möglich
• Zahlung der Kaufpreisraten nach Baufortschritt
• Gewährleistung i.d.R. fünf Jahre nach Abnahme
• Kaum Instandhaltungskosten in den ersten zehn Jahren
• Auswahl Erstmieter, aber auch Selbstnutzung möglich
• Keine Mietpreisbremse

Attraktive und inflationsgeschützte Mieterträge, kein Mietausfallrisiko und geringe Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sprechen für ein Investment in Pflegeapartments.

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vereint zwei Märkte in einem Investment: Zum einen die Sachwertanlage Immobilie, die Werterhalt und laufende Mieterträge sichert, und zum anderen den Pflegemarkt, der aufgrund des demografischen Wandels in Deutschland wächst und den Bedarf an vollstationären Pflegeeinrichtungen weiter steigen lässt.

Der Investor erwirbt ein Pflegeapartment in einer (gem. § 72 SGB XI) zugelassenen Pflegeeinrichtung und darüber hinaus einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen der Einrichtung wie z.B. Empfang, Restaurant, Küche, Therapieräume, Veranstaltungsräume, etc.

Über einen langfristigen Mietvertrag (i.d.R. 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen) mit einem erfahrenen Betreiber erzielt der Investor laufende Mieterträge – selbst bei einem Bewohnerwechsel oder bei Leerstand. Die Miete wird darüber hinaus bei Inflation automatisch angepasst.

Vorteile:

• Meist höhere Mietrenditen im Vergleich zu klassischen Immobilien
• Regelmäßige Mieteinnahmen durch langfristige Miet-/Pachtverträge
• Kein Mietausfallrisiko
• Kein Mieterkontakt
• Bevorzugtes Belegungsrecht für Familienangehörige
• Geringe Instandhaltungskosten, da Maßnahmen überwiegend der Betreiber übernimmt
• Geringer Verwaltungsaufwand
• Inflationsschutz durch indexierte Miet-/Pachtverträge
• Absicherung des Eigentums durch eigenen Grundbucheintrag

Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist nicht zuletzt auch ein gesellschaftliches Engagement. Der Investor ermöglicht mit dem Kauf eines Pflegeapartments Mitmenschen ein gesichertes Leben auch im Pflegefall.

Ob Studierende, Pendler oder Singles, sie alle suchen kleinen, zentral gelegenen und überdurchschnittlich ausgestatteten Wohnraum. Die Investitionskosten sind genauso überschaubar wie die Wohnungsgröße.

Metropolisierung und Urbanisierung, Versingelung der Gesellschaft, Mobilität im Berufsleben wie auch privat - diese gesellschaftlichen Trends sind grundlegend für die wachsende Nachfrage nach Mikroapartments. Das sind kompakte, voll ausgestattete Zimmer mit 20 bis 30 qm Größe, die für eine bestimmte Zeit vermietet werden. Küche, Bad, Schlaf- und Wohnzimmer: alles in einem Raum und natürlich der Highspeed-Internet-Zugang und TV-Anschluss.

Vorteile:

• Urbane, verkehrsgünstige Lagen
• Überschaubare Investitionssumme
• Attraktive Fördermittel der KfW Bank möglich
• Möblierte/teilmöblierte Wohnungen unterliegen weder Mietspiegel noch Mietpreisbremse
• Höhere Mietrenditen im Vergleich zu klassischen Immobilien
• Fluktuation ermöglicht Mietanpassungen
• Regelmäßige Mieteinnahmen durch Mietpoolkonzepte
• Professionelles Gebäude- und Vermietungsmanagement